x

Mange eier store eneboligtomter i relativt bynære strøk, eller arver gamle hus man er usikre på hva man skal gjøre med. Eier du eller har opsjon på kjøp av eiendom er sannsynligheten stor for at du kan tjene gode penger på den.

Det er i hovedsak tre ting som er typisk å gjøre med en eiendom:

Den store verdiskapningen skjer når man får flere boenheter inn på eiendommen. Dette kan du oppnå ved regulering som er en viktig del av eiendomsutviklingen.

Fra oppstart til ferdig regulert eiendom bør du beregne minst et år fra oppstart til vedtatt plan. Fordelen er at du sitter igjen med en langt mer verdifull eiendom enn tidligere.

Hvem skal du snakke med?

Alle planer utarbeides av offentlige myndigheter, med unntak av detaljreguleringsplanen. Denne kan lages av private aktører, men må utarbeides av foretak med planfaglig kompetanse. Denne kompetansen finner du hos mange arkitektkontor eller arealplanleggere – og selvfølgelig hos Norgeshus som har en egen reguleringsgruppe.

Figur 1: Ulikt omfang for detaljregulering

Kommunen vil ha kontroll

I byer og tettsteder er det økt fokus på fortetting av boligområder. Dette innebærer at det bygges høyere og tettere – kort fortalt innebærer fortetting altså at bebygd areal utnyttes bedre. Kommunene ønsker kontroll på utviklingen og ønsker derfor å detaljregulere områder i forkant av bygging. Eldre gjeldende reguleringsplaner tar ikke høyde for denne utviklingen. Det vil derfor bli flere møter med kommunen i prosessen med regulering av eiendommen din.

Figur 2: Lokalsenter og hovedfartsårer er gode områder for fortetting

  1. Avdekk muligheter og lag en plan
    Kommunen ønsker tidlig å vite hvilke planer grunneier har for eiendommen og et konkret prosjekt som følger plansaken, spesielt i fortettingsområder.

    Det første naturlige steget er å kontakte arkitektkontor og/eller arealplanlegger som kan gjøre en vurdering på hvilken bygningsform og størrelse som passer inn på tomta. Selv om en eiendom kan ha utfordrende terreng vil et arkitektkontor og/eller arealplanlegger kunne gi gode innspill til utvikling av eiendommen, og utarbeide skisser/mulighetsstudie.

  2. Snakk med kommunen
    Skissene bør så tas med i en forhåndskonferanse med kommunen for å vise planens omfang, størrelse og arealbruk. En forhåndskonferanse er gratis og uforpliktende. Her møter du representanter fra planavdelingen i kommunen som kan komme med nyttige innspill til planen og vurdere den opp mot kommunal utviklingsstrategi.
    Figur 3: Kommunen går neppe med på hva som helst av fortetting

  3. Grundigere plan og oppstartsmøte
    Etter forhåndskonferansen setter grunneier/utbygger og planfagligkonsulent seg ned og utarbeider et grundigere utkast til plan. Når planutkastet er tilstrekkelig anmoder du kommunen om et formelt oppstartsmøte. Her møtes utbygger, planfagligkonsulent og kommunens planadministrasjon. Her skal utbygger redegjøre for sine intensjoner og foreløpige planskisser.

    Kommunen vil opplyse om forutsetninger for planen, overordnede planer, andre planer som berører området, teknisk infrastruktur (veg, vann, avløp), sosial infrastruktur (skole- og barnehagekapasitet etc.). Kommunen vil også påpeke forhold som krever nøyere undersøkelser (støy, geoteknikk, biologisk mangfold osv.).

    Ved større utbygginger kan kommunen ønske utbyggingsavtale som pålegger utbygger å bekoste fortau, lekeplasser, utehoppholdsområder, lekeplasser osv. innenfor planområdet.

    Figur 4: Skisser for planlagt tiltak hjelper kommunen å forstå hva de eventuelt vedtar

    Etter oppstartsmøtet vil planfaglig konsulent sørge for at det varsles oppstart av planarbeidet. Dette skjer ved at berørte parter (naboer, myndigheter) tilskrives og at det annonseres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet planarbeidet skjer. Kunngjøringen skal inneholde opplysninger om lokalisering og intensjoner som foreligger for planområdet. Her skal naboer og offentlige etater gis en rimelig frist (ca. 4 uker) for å komme med merknader/innspill til oppstarten av planarbeidet. Hensikten er å få belyst viktige tema så tidlig som mulig i prosessen.

  4. Planutarbeidelse
    Etter merknadsfristen er løpt ut kan planutarbeidelsen tilta. Under planutarbeidelsen vil plankonsulenten vurdere plassering og utforming av bebyggelse med hensyn til klima, sol, utsikt, trafikksikkerhet, rasfare etc. Planen må tilfredsstille kommunens krav. Det skal utarbeides plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser. Disse skal beskrive alle aspekter ved planen og bestemme arealbruken. I tillegg skal det leveres plankart i et spesielt digitalt format som kalles SOSI.

  5. Høringsperiode av planer
    Når disse dokumentene er oversendt til kommunen foretar de en vurdering av planforslaget. Når kommunen mener planforslaget er komplett og deres krav tilfredsstilt vil planen bli tatt opp til politisk behandling (førstegang). Her behandles plansaken i det organ kommunen har vedtatt for plansaker (formannskapet, planutvalget eller byplankontoret). Blir planen godkjent her vil kommunen legge den ut på offentlig ettersyn og høring. Direkte berørte parter blir varslet ved brev, mens andre parter kan se planforslaget på kommunens nettsider eller andre sentrale steder som rådhus, bibliotek eller grendehus. Høringsfristen er normalt på 6 uker, men kan være lengre i kompliserte saker. Alle kan komme med merknader og innspill til planforslag, men bare offentlige myndigheter har innsigelsesrett. Dersom det kommer innsigelse til planen må denne tas hensyn til da innsigelsen kan stoppe planvedtak. Ofte kommer man fram til en løsning med den myndighet som har fremmet innsigelsen.

  6. Politisk behandling av planer
    Etter høringsperioden vurderer kommunal saksbehandler innkomne merknader og vurderer hvorvidt forslagsstiller bør gjøre endringer av planforslaget. Planfagligkonsulent vil kommentere disse merknadene og gjøre eventuelle endringer i henhold til disse. Dersom dette er tilfredsstillende vil kommunal saksbehandler fremme planen til andregangs politisk behandling. Vedtas planen vil vedtaket har klagefrist på minst 3 uker.

  7. Ferdig regulert eiendom
    Godtas vedtaket vil du nå stå med en ferdig regulert eiendom. Denne er mer verdifull for salg ettersom det ikke er den samme usikkerheten forbundet til en eventuell utbygging enn det var før regulering. I planen er det gjerne gjort analyser som kommer godt med i påfølgende byggesak.

Har du andre spørsmål knyttet til eiendomsregulering, er det bare å ta kontakt med Vidar Julian Grovassbakk.